भाडेनियंत्रण कायद्याचा परामर्श

भाडे नियंत्रण कायदा हा दुसऱ्या महायुद्धाच्या काळात अस्तित्वात आला. आणीबाणीच्या परिस्थितीमध्ये निर्माण झालेला हा कायदा त्यानंतरही अस्तित्वात राहिला. १९८७ च्या नॅशनल अर्बन कमिशनने या कायद्याच्या उगमासंबंधीची माहिती अहवालामध्ये दिली आहे.
“दुसऱ्या महायुद्धाच्या काळात नागरी घरांच्या मागणीवर दुहेरी दबाव पडत होता. लढाईमुळे सैनिकांच्या वास्तव्यासाठी घरांची मागणी वाढती होती. पण त्याचवेळी लढाई-संलग्न मालाच्या टंचाईमुळे घरांची निर्मिती करण्यात अडथळे असल्याने पुरवठा कमी झाला होता. ब्रिटिश सरकारने, केवळ आपत्कालीन धोरण म्हणून भाडे नियंत्रण कायद्याची योजना केली होती. परंतु आणीबाणी संपल्यावरही राज्य सरकारांनी सदर भाडेनियंत्रण कायदा तसाच ठेवला. भारताच्या स्वातंत्र्योत्तर फाळणीमुळे झालेल्या मोठ्या स्थलांतरितांच्या लोंढ्यांसाठी प्रथम या कायद्याची पाठराखण केली गेली. कालांतराने औद्योगिकीकरणामुळे होणारे स्थलांतर हे कारण पुढे केले गेले. असे करत हा कायदा कायमचा झाला!”
१९४० ते १९५० या काळात केलेल्या कायद्यामध्ये खालील उद्देश होते. * रिकाम्या इमारतींच्या भाडेकरारांवर नियंत्रण ठेवणे. * जागेसाठी सुयोग्य (षरळी) आणि प्रमाणित (रिपवरीव)भाड्याचा दर ठरविणे. * अन्याय्य आणि अकल्पित हकालपट्टीपासून भाडेकरूंचे संरक्षण करणे. * घरमालकांची दुरुस्ती आणि देखभालीची जबाबदारी मुक्रर करणे. * भाडेकरूंच्या जागेच्या गैरवापरापासून मालकांना संरक्षण देणे. * मालकांना भाड्याच्या घराचा पुन्हा ताबा देण्यासंबंधीची व्यवस्था, पद्धत तयार करणे. सुरुवातीला नगरांमधील सर्व मालमत्ता या भाडेनियंत्रण कायद्याखाली सरकारी नियंत्रकाच्या अखत्यारीत आणल्या गेल्या होत्या. आणि रिकाम्या जागांचे वाटप करण्याची जबाबदारीही त्याच्याकडेच देण्यात आली होती. तसेच जागांचे रास्त भाडे ठरविण्याचा अधिकारही त्याच्याकडेच होता. जेव्हा हा कायदा कायमस्वरूपी झाला, तेव्हा या कायद्याचा रोख बदलला, आणि भाडे ‘गोठवणूक’ करण्याचे काम महत्त्वाचे झाले. तसेच भाडेकरूंचे संरक्षण हाच मुख्य उद्देश झाला.
मुंबई भाडे नियंत्रण कायदा १९४० – हा कायदा मुंबई मधील खाजगी मालमत्तांसाठी केला होता.- प्रमाणित भाड्यापेक्षा जास्त भाडे घेणे हे बेकायदेशीर ठरविले गेले.
८ सप्टेंबर १९४० पूर्वीच्या भाडेकरारात भाडेवाढीचे कलम असेल तेथेच भाडेवाढ कायदेशीर मानली गेली. – दुरुस्ती, देखभाल, सुधारणा व मोठे बदल केलेल्या हॉटेलमधील खोलीचे दर, तसेच लॉजमधील भाडेही त्यात अंतर्भूत केले.
या कायद्यामधील प्रमाणित भाडे हा मुद्दा हा सर्वांत कळीचा ठरला आहे. हे प्रमाणित भाडे कसे अवास्तव आहे याचा नमुना वकिलांनी एका काल्पनिक इमारतीच्या भाड्याच्या गणिताद्वारे सुप्रीम कोर्टापुढे सादर केला होता. १९४० साली इमारतीच्या मालकाला दरसाल १२०० रुपये भाडे मिळत असेल तर १९९६-९७ साली प्रत्यक्षात केवळ ८०० रुपये घरमालकाला मिळतात. (वाढीव पालिका कर, दुरुस्ती, घसारा वजावट करून) या काळात रुपयाची किंमत झाली आहे. त्यामुळे वास्तवात १९४० च्या तुलनेत घरमालकांना दरवर्षी मिळणारे भाडे हे १२.१२ रुपये इतकेच आहे, असे वकिलांनी दाखवून दिले आहे. १९४० साली मालमत्तांची भाडी गोठवली गेली. आणि पुढच्या ५० वर्षांत २० वेळा ह्या कायद्याची राज्य सरकारने सातत्याने भलावण केल्याने अंमलबजावणी चालू राहिली. त्यामागे भाडेकरूंचा अत्यंत शक्तिशाली दबावच प्रामुख्याने कारणीभूत ठरला. (मतांवर राजकारणी नजर होतीच. आजही आहे !) याच काळात जीवनमानाचा खर्च, इमारतींच्या दुरुस्ती-देखभालीचा खर्च, पालिका करांची आकारणी यांचा बोजा मात्र वाढत गेला. आज मुंबईत काही मोक्याच्या, मोठ्या जागांचे भाडे दरमहा केवळ २०० रुपये आहे. आजच्या बाजारभावाने हे भाडे खरे तर रुपये १५,००० (दरमहा) असते!
या काळात नगरपालिका करांमध्ये झालेली वाढ हीसुद्धा बघायला हवी. १९४० साली १८ टक्के कर होता. व्यापारी जागेसाठी तो आता २४२% तर निवासी जागेसाठी १५०% झाला आहे. दुरुस्तीचा कर २५% होता. तो वाढून १,१७० % आणि ५७५% झाला आहे. परिणामी घरमालकांना घरे भाड्याने देण्यात स्वारस्यच उरलेले नाही. भाडेनियंत्रण कायद्यामुळे, खरे तर गोठवणूक कायद्यामुळे, नागरी मालमत्तेच्या बाबतीत अनेक दुष्परिणाम झाले आहेत. १) भाड्याने देण्यासाठी इमारती बांधणे थांबले आहे. त्यामध्ये गुंतवणूक होत नाही. मालकांकडून होणारी इमारतीची डागडुजी, देखभाल, सुधारणा थांबली. यामुळे असंख्य नागरी इमारतींची दुर्दशा झाली. मालकांना दुरुस्ती करण्यात कायदेशीर अडथळे वाढले. एकीकडे भाडेकरूंना भाड्याच्या दरात संरक्षण मिळाले असले तरी इमारती धोकादायक झाल्याने त्यांच्या जीविताला मात्र धोका उत्पन्न झाला आहे. २) नवीन इमारतींच्या बांधणीवर उलटा परिणाम झाला. घरबांधणीचे प्रमाण कमी होऊन, भाड्यासाठी घरांएवजी विक्रीसाठी घरे ही व्यवस्था प्रस्थापित झाली.
सरकारी घरबांधणी बोर्डाकडूनही भाड्यासाठी होणारी घरबांधणी थांबली. अनेक भाडेकरू घरे रिकामी ठेवून दुसरीकडे राहायला जाण्याचे प्रमाण वाढले. घरमालकांची वृत्ती बदलून भाड्याने घर देण्याएवजी रिकामे ठेवण्याकडे कल वाढला. या घरांच्या बाबतीत समांतर अर्थव्यवस्था निर्माण होऊन ‘पागडी’ देण्याची, एकरकमी पैसे देण्याची बेकायदेशीर प्रथा निर्माण झाली. घरांसाठीच्या मागणी-पुरवठ्यामधील अंतर वाढत गेले. भाडे नियंत्रण कायदा त्यासाठी मोठ्या प्रमाणावर जबाबदार ठरला आहे. १९९९ साली सुप्रीम कोर्टाच्या आदेशानुसार हा कायदा आता कालबाह्य ठरविला गेला आहे. त्या जागी ३१ मार्च २००० पासून नवीन भाडेनियंत्रण कायदा अस्तित्वात आला आहे. दरवर्षी ५ टक्के भाडेवाढीची तरतूद ही या कायद्यामधील महत्त्वाची बाब ठरावी.
गरिमा गुप्ता संदर्भ :उशीश षी उळींळश्र डेलळशी.

इंटरनेट वरून संक्षिप्त रूपांतर.

तुमचा अभिप्राय नोंदवा

Your email address will not be published. Required fields are marked *